Časté otázky

Výber dobrého pozemku vôbec nie je jednoduchá a rýchla úloha. Ani jeho vysoká cena ešte nemusí zaručiť, že pozemok, ktorý ste si vybrali, je ideálny na to, aby na ňom stál napr. vami vybraný typový projekt rodinného domu. Jeho voľba si vopred vyžaduje dôkladné analýzy, porovnania, pri ktorých musíte zvážiť napr. širšiu a užšiu lokalitu pozemku, jeho napojenie na inžinierske siete a dopravné komunikácie, druh, veľkosť a tvar, regulatívy a obmedzenia výstavby, ktoré vyplývajú z územného plánu, územného rozhodnutia alebo zo stavebného povolenia, hydrogeologické a geologické podmienky, množstvo radónu v podloží, právne vzťahy a pod.

To sú len niektoré z faktorov, ktoré vám pomôžu zorientovať sa pri výbere pozemku tak, aby jeho kúpa a nasledujúci návrh objektu neboli sklamaním a aby vás neprekvapilo zistenie, že na pozemku vôbec nemôžete stavať, pretože nejde o stavebný pozemok alebo je právne zaťažený a pod. Už pred výberom pozemku je dobré spolupracovať s architektom a ďalšími odborníkmi, ktorí vás od predstáv o vlastnom bývaní privedú k reálnym možnostiam. Ujasníte si rozlohu domu, počet podlaží a zároveň získate prvé indície a charakteristiky pozemku, ako sú potrebná plošná výmera, orientácia vzhľadom na svetové strany, svahovitosť terénu a pod.

Širšia a užšia lokalita pozemku
V úvode sme spomínali širšiu a užšiu lokalitu. Čo to však znamená z hľadiska výberu pozemku? V prípade širšej lokality ide o výber konkrétneho mesta, jeho mestskej časti alebo dediny. Vychádzajte pritom zo svojich citových a rodinných väzieb k danej lokalite, zo svojho štýlu života, z toho, či máte radšej samotu alebo bývanie v meste, prípadne v jeho okrajových častiach alebo na dedine. Či už sa rozhodnete pre mesto alebo dedinu, musíte zvážiť aj ďalšie faktory, ako sú napr. dochádzková vzdialenosť za prácou, do školy, na nákupy, dostupnosť autom, MHD či prímestskou dopravou.

Nemalú úlohu bude pri výbere určite zohrávať aj rozdielna cena pozemkov na dedinách a v meste a z toho vyplývajúci záujem o ne. V tejto súvislosti je dobré uvedomiť si, ktorá lokalita je pre vás najvýhodnejšia a ktorá vám umožní dobrú kvalitu bývania vzhľadom na váš vek a vek vašich detí, zvyky, potreby, zdravotný stav a pod. V mestách medzi najkvalitnejšie lokality určite patria mestské časti bez priemyslu a zdrojov hluku s dobrým dopravným napojením na centrum, s vybudovanou infraštruktúrou a vybavenosťou, ako sú obchody, služby, školy, škôlky, zdravotné strediská, športoviská a rekreačné plochy (lesoparky, lesy, chránené územia a pod.). Naopak, nevhodné na bývanie sú časti so znečisteným ovzduším, v blízkosti priemyselných zón.

Užšia lokalita znamená už bezprostredné okolie pozemku. Musíte zvážiť negatívne a pozitívne faktory v tesnej blízkosti pozemku – komunikácie v okolí, ich rušnosť a prašnosť, smetiská a s nimi súvisiace pachy a škodcov, výrobné služby, aktivity susedov (malovýroba), zábavné centrá, blízkosť vodného toku (záplavy), terén pozemku (svahovitosť), orientáciu na svetové strany, použiteľnosť najvhodnejšej časti parcely na výstavbu, obmedzenie výstavby regulatívmi, zabezpečenie súkromia a pod.

Každé mesto alebo dedina počíta s určitým nakladaním plôch na svojom území, preto je vhodné zaujímať sa o územný plán mesta a zistiť si na katastrálnom alebo stavebnom úrade (v dedinách na obecnom úrade) potrebné informácie o určení pozemku, aké sú obmedzenia na danom území, za akých podmienok môžete stavať (nie každý pozemok je stavebný – mesto alebo obec môže v územnom pláne mať pre túto plochu iné využitie), aký je plán do budúcnosti s okolím pozemku (určite by sa vám nepáčilo, ak by v blízkosti vášho pozemku o niekoľko rokov vyrástla priemyselná zóna), aké sú regulatívy v danej lokalite (podmienky, ktoré usmerňujú charakter budúcej výstavby – umiestnenie stavby, výška zástavby, podlažnosť, pomer zastavanej plochy k ploche zelene, funkcia, architektonické stvárnenie) a napokon, aká je zaťaženosť spormi, vecnými bremenami a pod. Nezabudnite na výpis z listu vlastníctva, kde sa dozviete o vlastníkoch a spoluvlastníkoch, vecných bremenách potenciálneho pozemku a pod.

Veľkosť pozemku
Výber projektu rodinného domu a výber stavebného pozemku úzko súvisia. Každý pozemok vyžaduje iný prístup vzhľadom na voľbu projektu rodinného domu a jeho veľkosti, preto by sa pozemok a dom mali vyberať súčasne. Ak už ste majiteľom stavebného pozemku, musíte mu projekt objektu dokonale prispôsobiť. Čím je výmera pozemku menšia, tým by mal byť dom tvarovo jednoduchší a rozmerovo menší. V súčasnosti sa tento fakt často podceňuje.

Samostatne stojaci rodinný dom je najnáročnejší na veľkosť pozemku. V priemere si vyžaduje plochu okolo 600 až 800 m². Plocha 600 m² je určená pre malý rodinný domček, umiestnenie veľkej vily na takomto pozemku pôsobí nevhodne a nevkusne. S plochou parcely okolo 1000 m² a viac počítame pri budovaní viacgeneračných rodinných domov s bohatým zázemím – s rekreačnými plochami, okrasnou záhradou, malou športovou plochou (napr. tenisový kurt) a pod. Keďže väčšinou sa rodinný dom stavia kvôli súkromiu, zvážte vzájomné odstupy od susedných objektov (aj keď môžete stavať na hranici pozemku) a či vám plocha pozemku poskytne dostatočný priestor na relaxáciu a oddych. Pomôckou pre vás môže byť dodržanie optimálneho pomeru zastavaných plôch a výmery pozemku.

Do zastavaných plôch sa počítajú aj spevnené plochy, chodníky a terasy okolo domu, pričom ich súčet by mal byť maximálne 30 percent z výmery pozemku. Napríklad izolovaný dvojdom vám poskytne možnosť úspory vo výmere pozemku, a teda aj financií, pretože priemerná veľkosť pozemku na každú úžitkovú jednotku je približne 500 m². Najmenšiu plochu pozemku zo všetkých typov rodinných domov vyžaduje radový dom, a to približne 300 m², čo stačí na optimálne dispozičné riešenie vďaka tomu, že sa navrhne na celú šírku parcely. Ekonomické využitie stavebného pozemku poskytujú aj átriové domy v rozličných pôdorysných formách (L, U, O, T, Z). Do svojej dispozície vťahujú kúsok prírody – átrium, ktorého minimálne rozmery sú 6 × 6 m. S veľkosťou parcely narastá nielen jej cena, ale aj náročnosť na údržbu. Zvolením vhodného typu domu vzhľadom na spôsob života a potrebu súkromia každého z vás môžete ovplyvniť aj tento fakt.

Tvar pozemku
Nie je na škodu všímať si popri lokalite a veľkosti pozemku aj jeho tvar. I keď rozloha pozemku môže byť veľká, čo s ním, ak jeho tvar nezodpovedá našim predstavám, respektíve domček, ktorý by sme chceli, sa tam nedá umiestniť, pretože z hľadiska prístupu na pozemok, malú šírku to jednoducho nejde. Najvýhodnejší tvar pozemku na samostatne stojaci rodinný dom je obdĺžnik, ktorého jedna strana orientovaná k prístupovej komunikácii má optimálnu dĺžku 18 m. Tento rozmer dovoľuje postaviť domček napr. so šírkou 10 m a garážou vedľa objektu. Určite neurobíte nič zlé, ak pri komunikácii bude váš pozemok taký široký, že budete mať dostatočný odstup od susedov, logickú nadväznosť vstupu do domu na dispozíciu, bezpečný a pohodlný prístup k domu, garáž na jedno, respektíve dve vozidlá, parkovaciu plochu pre návštevy a pod.

Za ideálne pozemky sa považujú tie, ktoré majú tvar obdĺžnika s rozmerom kratšej hrany 20 až 25 m. Optimálny pomer strán obdĺžnikového pôdorysu pozemku je pritom 2 : 3. Nevhodné sú parcely užšie ako 15 m. Na tie síce umiestnite samostatne stojaci rodinný dom so šírkou 10 m s vjazdom pre jedno vozidlo a s malým odstupom od susedov, ale určite budete obmedzení v dispozičnom riešení, pretože pri tejto malej šírke si do fasád zo strán susedov môžete dať iba ak záchodové okienka. Tvar parcely určite ovplyvní budúci prístup a príjazd k rodinnému domu, orientáciu vzhľadom na svetové strany, výhľad a možnosť zabezpečiť dostatočné súkromie. Určite neurobíte chybu, ak pri šírke pozemku budete počítať s rozvojom do budúcnosti, veď čo ak si kúpite dve autá? Ani pri nevýhodnom tvare parcely nemusíte byť zúfalí, keď vás sklame typový projekt, skúsený architekt dokáže vyťažiť maximum aj z tejto situácie. Zvoliť rovný alebo svahovitý pozemok? Kto má rád atypické riešenia domov, môže uvažovať o kúpe svahovitého pozemku, ktorý mu takúto možnosť ponúkne. Nevýhodami nerovného terénu sú však zvýšené náklady na realizáciu, dopravu k stavenisku a savebné materiály, zložitejšie zakladanie, úprava okolia a záhrady budovaním oporných múrov, terás a pod. Treba však zohľadniť aj na orientáciu svahu vzhľadom na svetové strany. Výhodou sú južné svahy, pretože severné sú chladnejšie a menej osvetlené, čo ovplyvňuje podmienky na presvetlenie týchto budov a náročnosť v dispozičnom rozmiestnení obytných priestorov.

Prístup na pozemok
Každý dom by mal mať bezproblémový prístup, to znamená príjazdovú komunikáciu, najlepšie priamu z verejnej komunikácie či ulice. Ak komunikácia vedie k stavebnej parcele cez cudzí pozemok, treba túto skutočnosť vopred právne vyriešiť právom na používanie susedného pozemku na príjazd alebo spoluvlastníctvom cesty. Niekedy aj zdanlivo jasná a bežne používaná komunikácia môže mať majiteľa, informáciu si radšej preverte. Pri väčších komunikáciách môže nastať problém so súhlasom polície na napojenie na túto komunikáciu. Ideálny pozemok má napojenie na komunikáciu zo severu, čo umožní umiestniť vstupné a hospodárske priestory v dispozícii domu tak, aby obytné miestnosti mali výhodnú južnú polohu. Ak chcete aj pri výstavbe rodinného domu ušetriť, musíte si uvedomiť jeho dostupnosť – krátku vzdialenosť do stavebnín, betonární, k dodávateľom zariadení a pod. Nezanedbateľnú úlohu pri tom hrá nerovnosť terénu a prístupnosť autom (napr. pri stavbe domiešavačom).

Orientácia na svetové strany
Možno je to pre vás zdanlivo zanedbateľná vec, ale aj to, akú orientáciu na svetové strany budú mať pozemok a objekt, ovplyvňuje prevádzkové náklady a kvalitu bývania. Najpreferovanejšími svetovými stranami sú južná, juhozápadná až západná strana, pričom prístupová komunikácia, ako sme už uviedli, by mala byť zo severnej strany (pri obdĺžnikovom pozemku na kratšej strane). Tu je vhodné z hľadiska dispozičného riešenia objektu umiestniť hospodárske miestnosti (sklady, komory, kuchyne a pod.), garáž a vstup, pretože tie nekladú vysoké nároky na presvetlenie. Naopak, opačná strana, južná, umožňuje umiestnenie obývacej izby, jedálne, terasy, balkónov a pod. Ako vidíte, je vhodné prikloniť sa k objektom, ktoré sa navrhujú na mieru danému pozemku. Typové objekty vás už trochu limitujú pri ich rozhodovaní, pretože musíte prihliadať na ich optimálnu orientáciu vzhľadom na svetové strany, čím sa ich výber podstatne zúži.

Cena pozemku
Pred kúpou pozemku sa určite oplatí veľmi pozorne porovnávať ceny ponúkaných pozemkov v danej lokalite. Ovplyvňuje ich množstvo faktorov (zavedené inžinierske siete, existujúce objekty na pozemku, oplotenie, porast a pod.). Na informáciu vám môžu poslúžiť aj cenové mapy, ale ceny uvádzané v nich nemusia súhlasiť s trhovými cenami v danej lokalite. Využite napr. aj služby realitných kancelárií, odhadcov stavieb a pozemkov, ktorí vám s prihliadnutím na atraktívnosť danej lokality, jej vybavenosť, napojenie na komunikácie a dostupnosť inžinierskych sietí odporučia najvýhodnejší pozemok s optimálnou cenou.

Zásobovanie energiami
Pri výbere pozemku je dôležité napojenie na komunikácie a inžinierske siete (voda, elektrina, kanalizácia, plyn, telefón, káblový televízny rozvod a pod.). Ak sú inžinierske siete privedené k hranici pozemku, výrazne zvyšujú jeho cenu. Ich dodatočné privedenie až k pozemku je nákladné, problematické a finančne náročné, preto si zistite, či sa v danej lokalite nachádzajú a aké sú možnosti ich napojenia (kapacita sietí môže byť predimenzovaná, v dôsledku čoho napojenie nie je možné – informácie vám poskytne stavebný, prípadne obecný úrad alebo sprácovia daných sietí). Chýbajúce rozvody inžinierskych sietí vás od kúpy pozemku nemusia odradiť, ale môžu ovplyvniť cenu pozemku, pretože investície do stavby budú vyššie. Nepríjemné môže byť, ak sa niektoré siete v danej lokalite vôbec nenachádzajú. Napríklad ak nie je v obci rozvod plynu, to ešte neprekáža, možno ho nahradiť inými zdrojmi, prípadne špeciálnymi plynovými nádržami na jeho uskladnenie. Ak v danom mieste nie je verejná kanalizácia, môže ju nahradiť kanalizačná nádrž, žumpa alebo čistička odpadových vôd. V mestách to však nie je až také jednoduché. Voda a elektrina sú najdôležitejšie. Ak neexistuje verejný vodovod, riešením je vlastná studňa (dôležitý je rozbor kvality vody), bez elektriny ani nemôžete začať stavať.

Zaťaženia pozemkov
Parcelu možno bez problémov kúpiť vtedy, keď sú jasné právne vzťahy, predávajúci je výlučným vlastníkom pozemku a kúpna zmluva bude bez problémov vložená do katastra nehnuteľností a nebude zaťažená nijakými právami tretích osôb. Doležitá je v tejto oblasti konzultácia so skúseným právnikom. Z katastra nehnuteľností si treba zistiť vecné bremená (ťarchy) pozemku. Vyhnete sa tak nejasným vlastníckym vzťahom, nevyjasneným dedičstvám a pod. Vecným bremenom môžu byť aj siete, ktoré cez daný pozemok prechádzajú, a ich ochranné pásma, ktoré môžu ovplyvňovať aj možnosť umiestnenia trvalých stavieb. V prípadoch ochranných pásiem je nutné dodržať predpisy pre dané pásmo alebo pre prekrývanie pásiem (oblasti pamiatkovej starostlivosti, ochrany prírody, vodné plochy a toky, telekomunikácie, železnice a pod.) Geologické podmienky a radónové zaťaženie Pri voľbe pozemku sa zaujímajte aj o hladinu spodnej vody a geologické podmienky podložia (únosnosť pôdy, možnosť zosuvov a pod.). Porozprávajte sa aj s majiteľmi susedných pozemkov, ktorí dom už stavali, aké majú skúsenosti. Tieto údaje vám môže poskytnúť geologický prieskum pomocou vrtov, prípadne ich môžete získať na príslušnom stavebnom úrade. Zachráni vám to časť investícií, ktoré by ste inak vložili do náročnejších konštrukcií najmä pri zakladaní. Taktiež je vhodné zistiť prítomnosť radónu v podloží. V lokalitách s nízkym stupňom jeho výskytu môžete rodinný dom stavať bez problémov. Pri strednom stupni výskytu musíte počítať s protiradónovou ochranou, napr. položením vhodnej izolácie, a tak zamedziť prestup radónu do domu. V lokalitách s vysokým stupňom výskytu radónu je lepšie parcelu nekupovať.